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近期結束的中央經濟工作會議指出，我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱“三重壓力”。在如此背景下，會議通稿提出，各方面要積極推出有利于經濟穩定的政策，政策發力適當靠前，這透露出了較為明顯的“穩增長”信號。關于房地產的表述，放在了會議通稿中關于明年七項經濟穩定政策的“第三項”——結構政策要著力暢通國民經濟循環。
這與12月6日的政治局會議的基調基本一致，即明年行業重點工作就是“促進房地產業良性循環”。關于“良性循環”，這是近一個月內第三次強調，有重要的信號意義。首先，在暢通國內大循環，突破供給約束堵點，打通生產、分配、流通和消費各環節的邏輯下，作為產業關聯性高、上下游帶動性強的房地產是重要一環。其次，當下房地產循環存在問題或非良性。目前來看，以靠過度“加杠桿”（如“前融”拿地、開發貸、拖欠供應商貨款）、違規“快周轉”（比如挪用預售資金和延緩竣工交付），從而達到上規模、進入行業TOP序列、進入金融機構白名單的目的。并進一步實現“加杠桿”“快周轉”操作，這在行業內有一定的普遍性。行業高舉高打的循環，其另一面就是高杠桿的扶持下，高地價和高房價的循環。
這種循環是非常不健康的，也是不可持續的。當金融監管政策開始嚴格，比如上半年“三道紅線”“貸款集中度”、自有資金拿地、行業貸款規模比例限制等覆蓋全鏈條的融資開始緊縮，金融長效機制開始落地時，整個行業這樣的循環就維持不下去了。于是，前期冒進的部分開發商便開始出現了債務風險，秉持同類型經營邏輯的企業相繼爆發問題。
根源上，就在于這種循環是不健康的、不可持續的。因此，近期重要會議和場合，國家重點強調“促進房地產業良性循環”，也就是源頭上要控制無序的加杠桿、控制杠桿撬動下的高地價，以及由此遏制住后續房價上漲、遏制投資需求，斬斷新房和二手房價輪番上漲的循環，抑制房價推動租金上漲等，從而解決剛需、合理需求和年輕人、新市民住房問題，房子回歸公共產品。
值得注意的是，這次會議時隔幾年之后再次提出“滿足合理住房需求”。在當下全鏈條非理性、非正常下行，市場主體（開發商、銀行、購房者等）預期悲觀，并沖擊到國民經濟大循環的情況下，適度鼓勵“滿足合理住房需求”，具有合理性。
同時，良性循環也是“兩個住房體系”（市場體系+保障體系）的循環。還要加強供給側結構性改革，也就是會議提出的“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。當下，人口往大城市、都市圈遷徙，但這些區域房價較高，年輕人、新市民住房困難問題突出，迫切需要構建“先租后買”、梯度改善的消費理念，而不是“都急著買房”的非理性狀態。
這樣的循環，才是健康的循環，才是行業和市場本該有的運行態勢，才能談得上行業高質量發展，從而促進消費潛力釋放，積極發揮其產業規模大、鏈條長、牽涉面廣的巨大優勢，在金融穩定和風險防范上舉足輕重的地位，促進國民經濟大循環，最終促進共同富裕。目前，全國有2億左右新市民和年輕人，3.7億流動人口，他們是有效的住房需求主體，也是住房需求最迫切的主體。房地產健康發展、良性循環，關鍵就是要通過供給側改革，滿足這類需求。
因此，國家將保障性租賃住房作為“十四五”住房發展的重點任務，這次還強調了加快發展長租房市場，也就是過去“十三五”時期重點推進的機構化、規?；赓U市場。它與“低租金、小戶型”的保障性租賃住房一起，構成了梯度消費的多元化租賃體系，不僅緩解了住房困難，還培育了“租購并舉”的住房制度。
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